Zaledwie kilka lat temu – jeszcze przed pandemią – model built-to-suit (BTS) kojarzył się głównie z centrami logistycznymi.
Dziś, gdy firmy szukają przewagi w szybkości wejścia na rynek i perfekcyjnym dopasowaniu obiektu do procesu, skrót BTS pada coraz częściej w gabinetach menedżerów ochrony zdrowia, finansów czy nowych technologii.
CBRE definiuje tę formułę prosto: built-to-suit to „dedykowany budynek wznoszony pod długoterminowego najemcę przez doświadczonego dewelopera lub generalnego wykonawcę”
Skala zjawiska rośnie z kwartału na kwartał. Savills zwraca uwagę, że przy stabilnej gospodarce i trendzie nearshoringu „obserwujemy wyraźny wzrost inwestycji typu Built-to-Suit” – zwłaszcza tam, gdzie liczy się precyzyjna specyfikacja i pewność łańcucha dostaw.
W praktyce oznacza to, że obiekty szyte na miarę przestają być egzotyką: dla sieci przychodni medycznych to sposób na spełnienie rygorystycznych norm sanitarnych bez kosztownych remontów, dla banków – na budynek przygotowany pod skarbce i redundancję zasilania, a dla firm IT – na laboratoria z ponadstandardową wysokością i mocą energetyczną.
W efekcie BTS staje się dziś jednym z najbezpieczniejszych kanałów lokowania kapitału w nieruchomości: łączy długoterminowy najem z budową zoptymalizowaną pod konkretne procesy, a jednocześnie pozwala inwestorowi uniknąć ryzyka pustostanu i kosztownych adaptacji. To właśnie ten wymiar – budynek jako gotowe narzędzie biznesowe – sprawia, że coraz więcej podmiotów rozważa model szycia na miarę zamiast kupna „garniaka z wieszaka”.
Skąd wziął się model BTS?
Tradycyjny najem „na gotowe” często wymaga kosztownych adaptacji lub kompromisów funkcjonalnych. Formuła built-to-suit (BTS) odwraca tę logikę: deweloper projektuje i wznosi budynek dokładnie pod specyfikację przyszłego użytkownika, a inwestor finansuje przedsięwzięcie w oparciu o długoterminową umowę najmu.
Definicja przyjęta na rynku podkreśla, że klient decyduje o lokalizacji, wielkości i układzie powierzchni, a deweloper prowadzi proces od zakupu gruntu aż do przekazania kluczy.
Dlaczego model BTS się opłaca – korzyści dla najemcy i inwestora
Choć model built-to-suit może wydawać się bardziej złożony niż tradycyjny zakup lub wynajem gotowego budynku, jego przewagi szybko stają się widoczne – zwłaszcza w branżach, gdzie liczy się funkcjonalność, bezpieczeństwo operacyjne i optymalizacja kosztów.
Dla najemcy to przede wszystkim szansa na uzyskanie przestrzeni dokładnie dopasowanej do specyfiki działalności – bez konieczności kompromisów czy kosztownych przeróbek. Dla inwestora – długoterminowy, stabilny kontrakt z partnerem, który realnie uczestniczy w kształtowaniu projektu i traktuje go jak strategiczną część swojego biznesu.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze korzyści modelu BTS – zarówno z perspektywy użytkownika, jak i właściciela nieruchomości.
|
KORZYŚĆ |
CO ZYSKUJE NAJEMCA? |
DLACZEGO TO WAŻNE? |
| Dokładne dopasowanie funkcji | Brak kosztów przeróbek i przerw operacyjnych | Adaptacja istniejącego obiektu bywa droższa niż budowa „od zera” |
| Krótszy time-to-market | Obiekt powstaje równolegle z uruchamianiem nowej usługi/firmy | Proces projektowania rusza natychmiast po podpisaniu listu intencyjnego |
| Niższy całkowity koszt posiadania (TCO) | Czynsz i opłaty serwisowe odzwierciedlają realne potrzeby energetyczne i logistyczne | Optymalna skala budynku i instalacji oznacza mniejsze zużycie mediów |
| Jedno źródło odpowiedzialności | Za harmonogram, budżet i jakość odpowiada jeden podmiot: inwstor | Redukcja ryzyka dla inwestora-użytkownika |
| Łatwiejsze finansowanie | Długi kontrakt najmu jest zabezpieczeniem dla banku lub funduszu | Im dłuższy najem, tym lepsze warunki kapitałowe |
Dla kogo built-to-suit? Branże, które zyskują najwięcej.
Nie każda firma potrzebuje budynku „szytego na miarę”. Ale tam, gdzie infrastruktura ma bezpośredni wpływ na jakość usług, wydajność operacyjną albo zgodność z przepisami – built-to-suit staje się realną przewagą konkurencyjną.
Dotyczy to zwłaszcza tych branż, w których standardowe powierzchnie biurowe czy magazynowe nie wystarczają. Przychodnie medyczne, laboratoria R&D, instytucje finansowe czy operatorzy e-commerce – wszyscy oni mają ściśle określone wymagania techniczne, funkcjonalne i sanitarne.
Model BTS pozwala je uwzględnić od etapu projektowego, a nie dopiero na budowie czy – co gorsza – w czasie użytkowania.
Poniżej pokazujemy, jak różne sektory wykorzystują formułę built-to-suit, by zyskać pełną kontrolę nad przestrzenią, a przy okazji – ograniczyć ryzyko i przyspieszyć rozwój.
1. Przychodnie medyczne
Placówki ochrony zdrowia muszą spełniać restrykcyjne wymogi sanitarne, techniczne i funkcjonalne – od odpowiedniego układu pomieszczeń po systemy wentylacji. Model BTS umożliwia ich pełne uwzględnienie już na etapie projektowania, co znacząco podnosi komfort pracy i bezpieczeństwo pacjentów.
Przykład: Medicover wynajął 1 500 m² w kompleksie Brain Park w Krakowie jeszcze na etapie budowy, co umożliwiło wprowadzenie instalacji dostosowanych do procesu leczenia wprost do projektu wykonawczego (eurobuildcee.com).
2. Firmy programistyczne i sektor IT
Dla firm z branży technologicznej kluczowe znaczenie mają niezawodność infrastruktury IT, bezpieczeństwo danych i komfort pracy zespołów projektowych. Serwerownie wymagają odpowiednich warunków klimatycznych, podwójnego zasilania i kontroli dostępu, a zespoły deweloperskie potrzebują przestrzeni sprzyjającej koncentracji i współpracy.
Model BTS pozwala zbudować obiekt, który łączy zaawansowaną infrastrukturę technologiczną z nowoczesnym, elastycznym środowiskiem pracy. Dzięki temu firmy programistyczne mogą uzyskać pełną kontrolę nad tym, jak wygląda i funkcjonuje ich przestrzeń — od architektury biura, przez systemy chłodzenia serwerów, po zabezpieczenia fizyczne i cyfrowe.
Przykład: Centrum inżynieryjne BWI w Krakowie (11 000 m²) powstało jako BTS tuż przy lotnisku – 6 000 m² to strefy laboratoryjne, 5 000 m² biura. Budynek wyposażono w kogenerację gazową i nadwymiarowe wysokości dla stanowisk testowych, co byłoby niemal niemożliwe w standardowym biurowcu (europaproperty.com).
3. Banki i instytucje finansowe
Dla sektora finansowego kluczowe są nie tylko kwestie reprezentacyjne, ale przede wszystkim bezpieczeństwo, niezawodność systemów i możliwość integracji technologii. Dzięki BTS możliwe jest zaprojektowanie przestrzeni z myślą o procedurach bankowych, skarbcach i infrastrukturze IT.
Przykład: Siedziba BGŻ BNP Paribas (22 000 m²) w warszawskim kompleksie Lixa została zabezpieczona w formie pre-lease, zanim powstał projekt budowlany. Deweloper dzięki temu przewidział korytarz techniczny dla skarbców i serwerowni, a bank zyskał konstrukcję pod generatory awaryjne i trzecią linię zasilania (yareal.pl).
4. Nowoczesny handel i logistyka
W przypadku firm z sektora e-commerce i retailu kluczowa jest optymalizacja przepływu towaru i automatyzacja. Budynek w modelu BTS można dostosować do konkretnych systemów robotycznych i technologii magazynowych, co przekłada się na efektywność operacyjną i przewagę konkurencyjną.
Przykład: W Wilczej Górze koło Warszawy Panattoni realizuje dla Auchan w pełni zrobotyzowane centrum dystrybucyjne (18 000 m²). Automatyka bazująca na systemie Ocado wymagała podłogi o idealnej równości i zatopionych prowadnic – warunki, które najłatwiej zapewnić w formule BTS (eurobuildcee.com).
Jak wygląda proces built-to-suit – krok po kroku
Model BTS to nie tylko sposób finansowania czy forma umowy – to przede wszystkim konkretny proces inwestycyjny, który zaczyna się od analizy potrzeb najemcy, a kończy oddaniem gotowego budynku do użytku.
W odróżnieniu od tradycyjnych inwestycji, tu kluczowa jest współpraca między przyszłym użytkownikiem a deweloperem już na bardzo wczesnym etapie – zanim powstanie projekt budowlany, a często nawet zanim wybrana zostanie działka.
Dzięki temu możliwe jest precyzyjne dopasowanie układu funkcjonalnego, parametrów technicznych i harmonogramu realizacji do rzeczywistych potrzeb działalności. Poniżej pokazujemy, jak wygląda standardowy przebieg procesu built-to-suit – krok po kroku.
- Analiza funkcjonalna – warsztaty najemca / architekt / PM, w których powstaje szczegółowa karta wymagań (zasilanie, instalacje medyczne, nośności, BMS).
- List intencyjny i długoterminowy najem – pre-lease 10–15 lat to podstawa finansowania.
- Projekt budowlany „pod specyfikację” – możliwość wymagania certyfikacji (BREEAM, LEED Healthcare, PCI-DSS dla banków).
- Finansowanie – bank lub fundusz ocenia ryzyko głównie przez pryzmat wiarygodności najemcy.
- Realizacja i commissioning – odbiór instalacji przez użytkownika, walidacja sprzętu (np. aparatura medyczna lub systemy IT).
- Eksploatacja z opcją odkupu – część firm przejmuje obiekt po okresie najmu (sale-and-lease-back).
Podsumowanie – gdzie w tym wszystkim Twój projekt?
W centrum Zielonej Góry, przy placu Powstańców Wielkopolskich, powstaje 5-kondygnacyjny budynek o pow. ponad 1 600 m².
Konstrukcja pozwala wydzielić piętra od 115 do 440 m², a klatka schodowa i przeszklona winda z kontrolą dostępu ułatwiają wydzielenie np. stref pacjentów i personelu. Tarasy z widokiem na ratusz, pełna infrastruktura IT (światłowód), świetliki dachowe i możliwość swobodnej aranżacji sprawiają, że obiekt spełnia wymogi:
- nowoczesnej przychodni – od gabinetów diagnostycznych po strefy telemedycyny .
- firmy IT/HiTech– z wydzielonymi serwerowniami, salami konferencyjnymi, miejscami do pracy o charakterze open space lub kilkuosobowymi biurami
- instytucji finansowych – ze strefami bezpieczeństwa, łatwo dostępnymi miejscami obsługi klientów, archiwami itp.
- placówki handlowej – z dostępem od ulicy, wystawami, miejscami dla pracowników i magazynu
Jeżeli szukasz miejsca na swoją firmę, BTS przy placu Powstańców w Zielonej Górze daje Ci dwie rzeczy naraz: adres w ścisłym centrum miasta i budynek zaprojektowany dokładnie pod przepływ klientów, sprzęt i wymogi bezpieczeństwa dla Twojej branży.
Dla inwestora-właściciela to z kolei stabilny, długookresowy najemca z sektora odpornego na cykle koniunkturalne – model built-to-suit – szyty na miarę potrzeb – to dziś jedna z najbezpieczniejszych i najbardziej funkcjonalnych ścieżek realizacji nieruchomości.
