Biurowce

Co wynika z raportu Colliers?

W ostatnich latach sposób, w jaki pracujemy, zmienił się bardziej niż przez poprzednie dekady. Praca hybrydowa – jeszcze niedawno traktowana jako przywilej – stała się nowym standardem. Jak pokazuje raport Hybrid Work Insights 5 od Colliers, pracownicy oczekują dziś czegoś więcej niż wygodnego biurka i ekspresu do kawy. Chcą przestrzeni, która wspiera ich rytm pracy, styl komunikacji i potrzeby zespołu.

W tym nowym świecie gotowe biura „z półki” przestają wystarczać. Coraz więcej firm szuka partnera, który zaprojektuje biuro dokładnie tak, jak tego potrzebują – z uwzględnieniem branży, kultury organizacyjnej i realnych danych o modelu pracy. Tak powstają inwestycje „built to suit” – biurowce szyte na miarę.

Hybryda to nie chwilowy trend – to system, który trzeba zrozumieć

Z danych Colliers wynika, że pracownicy biurowi w Polsce spędzają średnio 3,6 dnia tygodniowo w biurze, ale… chcieliby tylko 2,6 dnia. To znak, że wiele biur nie spełnia oczekiwań – ani funkcjonalnych, ani psychologicznych.

Dlaczego tak się dzieje? Bo biuro zaprojektowane w modelu „jeden rozmiar dla wszystkich” rzadko odpowiada rzeczywistym potrzebom ludzi. Praca hybrydowa wymaga od przestrzeni elastyczności, a od firm – strategii obecności w biurze. Właśnie dlatego coraz więcej organizacji oczekuje, że to biuro będzie dopasowane do ich sposobu działania, a nie odwrotnie.

Built to suit – co to właściwie znaczy?

Model „built to suit” oznacza, że deweloper projektuje i buduje biurowiec od podstaw, w oparciu o precyzyjne wymagania konkretnego klienta. W praktyce oznacza to:

• • uwzględnienie liczby i rodzaju stanowisk pracy (stałe, rotacyjne, współdzielone),
  • zaprojektowanie proporcji między strefami cichymi, a wspólnymi,
  • dostosowanie przestrzeni do zespołów pracujących hybrydowo, zdalnie lub w modelu zmianowym,
  • wdrożenie indywidualnych rozwiązań technologicznych i ESG.

To przeciwieństwo wynajmu gotowej powierzchni, w której najemca musi dostosować się do zastanej siatki, układu i standardu. W modelu „built to suit” to przestrzeń dostosowuje się do firmy – jej dynamiki, zespołu, procesów, wartości.

Dlaczego to się opłaca? Korzyści dla najemcy

Projektując biuro od zera, firma zyskuje coś więcej niż nową lokalizację:

1. Wzrost efektywności i zadowolenia pracowników
Gdy biuro wspiera koncentrację, współpracę i regenerację, pracownicy chętniej do niego wracają. To kluczowe w modelu hybrydowym – gdzie obecność w biurze to nie przymus, ale wybór.

2. Optymalizacja kosztów powierzchni
Zbyt duże biura generują koszty. Zbyt małe – ograniczają rozwój. Dzięki danym (np. o liczbie dni biurowych czy rotacji stanowisk), można precyzyjnie określić zapotrzebowanie i zaprojektować przestrzeń optymalną.

3. Dopasowanie do specyfiki branży
Z raportu Colliers jasno wynika, że różne branże mają różne modele obecności w biurze:

• • sektor IT i usług biznesowych – średnio 2,3 dnia w biurze,
  • produkcja – ok. 4 dni,
  • sektor publiczny – aż 4,1 dnia.
    To oznacza zupełnie inne potrzeby: od liczby sal spotkań, przez dostępność call roomów, po aranżację przestrzeni wspólnych.

4. Przewaga rekrutacyjna
W czasach, gdy walka o talenty toczy się również o jakość środowiska pracy, nowoczesne biuro staje się ważnym elementem employer brandingu. Szczególnie dla pokoleń Z i Y, które oczekują elastyczności i jakości – także przestrzennej.

Biuro jako centrum kultury organizacyjnej

Coraz więcej firm traktuje biuro nie jako miejsce „do pracy”, ale jako centrum współpracy, kultury i wspólnoty. To tutaj buduje się relacje, wymienia wiedzą, wzmacnia lojalność. Ale żeby tak było, przestrzeń musi temu sprzyjać.

Raport Colliers wskazuje, że najważniejszym powodem powrotu do biura są relacje społeczne i możliwość współpracy. To oznacza jedno: klasyczne biurowe open space’y z rzędami biurek się nie sprawdzają.

W projektach „built to suit” można to uwzględnić od samego początku:

• • zaprojektować kuchnie i strefy relaksu tak, by integrowały zespół,
  • przewidzieć przestrzenie warsztatowe i kreatywne,
  • stworzyć wewnętrzne tarasy, sale eventowe czy miejsca do pracy w skupieniu.

ESG i zrównoważony rozwój – oczekiwanie, nie opcja

Nowoczesne firmy coraz częściej wpisują zrównoważony rozwój do swoich strategii. W modelu „built to suit” można to realnie wdrożyć:

• • zastosować zielone certyfikaty (BREEAM, LEED, WELL),
  • projektować z myślą o efektywności energetycznej,
  • wykorzystywać materiały niskoemisyjne,
  • planować systemy recyklingu wody czy zielone dachy.

Dzięki temu biuro nie tylko spełnia normy, ale staje się fizycznym wyrazem wartości organizacji – co coraz częściej wpływa także na decyzje klientów i partnerów biznesowych.

Elastyczność – również na poziomie kontraktu

Model „built to suit” wiąże się zwykle z długoterminowym wynajmem (np. 10–15 lat), ale to właśnie dlatego można uzyskać:

• • lepsze warunki najmu, niż przy standardowych umowach,
  • wpływ na standard budynku, wybór materiałów, systemów HVAC czy oświetlenia,
  • możliwość ekspansji – np. rezerwując dodatkowe moduły pod rozwój w kolejnych latach.

To długoterminowe podejście buduje realne partnerstwo między deweloperem a najemcą – a nie relację „klient–dostawca”.

Czy „built to suit” jest dla każdego?

Nie każda firma potrzebuje budynku szytego na miarę. Ale dla organizacji:

• • zatrudniających kilkaset osób,
  • planujących stabilny rozwój,
  • ceniących spójność przestrzeni z kulturą organizacyjną,
  • lub chcących zoptymalizować powierzchnię i koszty,

…to rozwiązanie daje ogromną przewagę.

Podsumowanie: przyszłość biura to personalizacja

Nowy model pracy wymaga nowego podejścia do przestrzeni. Uniwersalne biura przestają wystarczać – zarówno pracownikom, jak i pracodawcom. Model „built to suit” daje firmom pełną kontrolę nad tym, jak będzie wyglądało ich środowisko pracy – teraz i w przyszłości.

Jako deweloper z doświadczeniem w projektach szytych na miarę, łączymy dane, architekturę i biznesowe cele najemcy. Tworzymy przestrzenie, które nie tylko wyglądają nowocześnie, ale realnie wspierają efektywność, kulturę i rozwój firmy.

Szukasz biura dopasowanego do Twojego modelu pracy? Porozmawiajmy. Zaprojektujemy je razem.

Szukasz biura dopasowanego do Twojego modelu pracy? Skontaktuj się i zobacz ofertę biurowca w centrum Zielonej Góry. Zaprojektujemy je razem.