Jak zarobić na gruncie nie sprzedając go?
Rozważ partnerstwo inwestycyjne w postaci aportu do spółki celowej (SPV).
Masz dużą działkę w dobrej lokalizacji i zastanawiasz się, co z nią zrobić? Sprzedaż lub wydzierżawienie jej to nie jest jedyna opcja. Możesz na niej zarabiać, zachowując wpływ na to, co powstanie – i często wyciągając z niej więcej, niż gdybyś ją po prostu sprzedał. Jednym ze sposobów jest wniesienie gruntu do spółki celowej. Na czym to polega i jak się do tego przygotować?
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak zarobić na gruncie, nie sprzedając go?
- Na czym polega aport gruntu do spółki celowej (SPV)?
- Czym różni się aport od tradycyjnej sprzedaży nieruchomości?
- Jakie korzyści daje współudział w inwestycji zamiast jednorazowej sprzedaży?
- Na co uważać, wchodząc w partnerstwo inwestycyjne z aportem gruntu?
- Czy ten model inwestycyjny sprawdzi się w Twojej sytuacji?
Co to znaczy „aport gruntu” i czym jest spółka celowa?
Zamiast sprzedawać działkę, lub ją wydzierżawić, możesz ją wnieść do spółki jako tzw. aport, czyli wkład niepieniężny. W zamian dostajesz udziały w tej spółce – czyli formalnie stajesz się jej współwłaścicielem. Dla wielu właścicieli ziemskich to sposób na przejście z pozycji biernego właściciela do aktywnego uczestnika przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Można więc przyjąć, że aport gruntu to wyjątkowa forma inwestowania, w której kapitałem inwestycyjnym jest ziemia, której właścicielem pozostajesz. To jeden z najbezpieczniejszych i najkorzystniejszych modeli inwestycyjnych – łączący ochronę majątku z możliwością uzyskania znacznych zysków.
Nowopowstałą spółkę nazywamy spółką celową (czyli SPV – z ang. Special Purpose Vehicle), bo powstaje z myślą o jednym konkretnym celu. Zwykle jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.), powołana tylko do realizacji jednej inwestycji deweloperskiej, np. osiedla, biurowca czy obiektu usługowego.
Spółka celowa umożliwia oddzielenie wszystkich kosztów, przychodów oraz ryzyk związanych z konkretnym projektem inwestycyjnym w ramach niezależnego podmiotu. Taka spółka tworzona jest „od zera” – nie ma wcześniejszych zobowiązań, historii kredytowej ani trwających postępowań sądowych.
Dla instytucji finansowych i inwestorów to istotna zaleta, ponieważ gwarantuje przejrzystość struktury oraz ograniczenie ryzyka przeniesienia problemów z innych działalności.
Jak wygląda cały proces?
1. Rejestracja spółki celowej. Ty (jako właściciel gruntu) oraz partner inwestycyjny (np. deweloper) rejestrujecie działalność gospodarczą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, ustalacie zasady współpracy i strukturę udziałów. Warto już na tym etapie skorzystać z pomocy doradcy prawnego.
2. Wniesienie gruntu jako aport. Grunt przekazujesz spółce jako wkład – formalnie poprzez akt notarialny, po uprzedniej rzeczywistej wycenie rynkowej. Dzięki temu otrzymujesz konkretne udziały w spółce, stając się jej współwłaścicielem i partnerem w przedsięwzięciu.
3. Partner realizuje inwestycję. To po jego stronie leży pozyskanie finansowania, przekształcenie gruntu w działki budowlane, projektowanie, formalności i opłaty urzędowe, budowa i sprzedaż lub wynajem gotowego obiektu. Ty natomiast obserwujesz rozwój inwestycji jako udziałowiec.
4. Podział zysków. Zysk z inwestycji dzielony jest proporcjonalnie do udziałów. Właściciel działki zarabia więc na wartości wypracowanej przez projekt – nie tylko na samej sprzedaży gruntu. Możliwe są też inne formy wypłat: dywidendy, umorzenie udziałów lub sprzedaż udziałów.
Co zyskujesz?
1. Większy zysk końcowy. Zamiast jednorazowej zapłaty, otrzymujesz udział w inwestycji. W przypadku dobrze przeprowadzonego projektu, może to oznaczać wzrost ceny gruntu i nawet 2–3 razy wyższy zarobek w porównaniu do zwykłej sprzedaży.
2. Zachowujesz wpływ. Jako wspólnik masz prawo głosu w decyzjach dotyczących projektu. Możesz współdecydować o tym, jaki biznes na pustej działce powstanie i jak będzie zarządzany. Masz też możliwość kontrolowania postępu prac.
3. Unikasz sprzedaży, nie tracąc potencjału. To sposób na to, jak zarobić na hektarze ziemi, bez jego utraty – zachowujesz wartość udziału, a po realizacji projektu możesz je dalej zatrzymać lub sprzedać. To także pierwszy krok do wejścia jako przedsiębiorca w branżę deweloperską – z doświadczeniem, które może zaprocentować w przyszłości.
Na co uważać?
1. Rzetelna wycena gruntu. To kluczowy element – zbyt wysoka lub zbyt niska wycena może rodzić odpowiedzialność prawną lub straty finansowe. Rekomendowana jest niezależna wycena przez rzeczoznawcę majątkowego, poparta dokumentacją.
2. Akt notarialny. Umowa aportu musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – w przeciwnym razie będzie nieważna. To wymóg ustawowy, którego nie można pominąć.
3. Dobrze przygotowana umowa wspólników. Taki dokument określa m.in. sposób podziału zysków, zasady zarządzania spółką, rozwiązywania sporów i procedurę wyjścia. Im więcej zapisów ochronnych, tym większe bezpieczeństwo – także Twoje.
4. Obowiązki formalne. Po wniesieniu gruntu trzeba dokonać wpisu w księdze wieczystej – właścicielem działki formalnie staje się spółka. To końcowy krok, który domyka proces aportu.
5. Odpowiedzialność za stan gruntu. Jako właściciel odpowiadasz za wady prawne lub fizyczne nieruchomości – np. nieujawnione obciążenia, ograniczenia czy problemy środowiskowe. Warto wykonać due diligence przed przystąpieniem do transakcji.
Dla bezpieczeństwa całej transakcji i powodzenia współpracy warto od początku działać przy wsparciu doświadczonych prawników – zwłaszcza specjalizujących się w prawie spółek i inwestycjach nieruchomościowych. Pomogą oni nie tylko przygotować umowę wspólników, ale także przeanalizują ryzyka, dopilnują prawidłowej formy aportu oraz zadbają o Twoje interesy na każdym etapie.
Równie istotny jest dobór odpowiedniego partnera inwestycyjnego – najlepiej takiego, który ma na koncie zrealizowane projekty, transparentny sposób działania i dobrą reputację na rynku. Tylko wtedy współpraca ma szansę być nie tylko opłacalna, ale i bezpieczna.
A co z podatkami?
Wniesienie nieruchomości do spółki może wiązać się z obowiązkami podatkowymi:
- PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – 0,5% wartości aportu.
- PIT (podatek dochodowy) – w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek podatkowy, jeśli wniesienie gruntu skutkuje powstaniem przychodu.
- VAT – jeśli właściciel jest podatnikiem VAT, aport może być opodatkowany, chyba że zachodzą przesłanki do zwolnienia.
Zdecydowanie warto skonsultować się z doradcą podatkowym, który oceni Twoją sytuację indywidualnie – pomoże zoptymalizować strukturę transakcji i uniknąć błędów.
Czy to rozwiązanie dla Ciebie?
Ten model może się świetnie sprawdzić, jeśli:
- Masz grunt o znacznej powierzchni w atrakcyjnej lokalizacji lub z potencjałem (np. ziemia rolna w pobliżu miasta, działka w mieście lub przy drodze publicznej).
- Nie zależy Ci na szybkiej sprzedaży, ale szukasz sposobu, jak zarabiać na gruncie.
- Jesteś otwarty na współpracę z partnerem inwestycyjnym / dużym inwestorem
- Interesuje Cię większy zarobek – nawet jeśli trzeba na niego chwilę poczekać.
Nawet jeśli Twoja działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to dzięki współpracy z doświadczonym partnerem z branży nieruchomości może przejść proces przekształcenia w grunt budowlany, a realizacja zabudowy istotnie podniesie jej wartość w kolejnych latach. Warto zatem myśleć strategicznie i traktować taką formę inwestycji jako sposób na budowanie majątku w długim horyzoncie czasowym i okazję do stworzenia zaplecza biznesowego na wiele lat.
Czasem warto zainwestować już na etapie gruntu
Czy wiesz, że wielu inwestorów decyduje się na zakup działek z myślą o ich wniesieniu do spółki celowej? Powód jest prosty – to sprawdzony, bezpieczny i elastyczny sposób na pomnażanie kapitału. W sytuacji ograniczonej podaży atrakcyjnych lokalizacji inwestycyjnych, zakup gruntu w okazyjnej cenie i z możliwością uzyskania warunków zabudowy staje się świetnym punktem wyjścia do wejścia w projekt typu SPV. Warto inwestować z wyprzedzeniem – dobrze ulokowana działka zapewnia wysoką stopę zwrotu, ponieważ wniesienie jej do spółki pozwala otworzyć drogę do współpracy z doświadczonymi partnerami oraz udziału w zyskach z realizowanej inwestycji.
Podsumowanie
Wniesienie gruntu aportem do spółki celowej to zaawansowana, ale bezpieczna forma inwestowania w nieruchomości. Daje Ci realny wpływ, prawo do udziału w zysku i możliwość zachowania majątku w innej formie niż pieniężna.
Jeśli zadajesz sobie pytanie, jak zarobić na hektarze ziemi, lub interesuje Cię, co można zrobić na działce, żeby zarobić, to ten model zdecydowanie warto rozważyć – zwłaszcza przy wsparciu dobrego doradcy i partnera z doświadczeniem w realizacji inwestycji deweloperskich.
Zobacz, jak Factory Centrum współpracuje z partnerami przy realizacji duzych projektów deweloperskich.
Masz grunt, który chciałbyś przekształcić w inwestycję? Skontaktuj się z nami.
