Jak zostać deweloperem?
Poradnik dla początkujących inwestorów

Inwestycje deweloperskie – stabilne narzędzie inwestycyjne

Branża deweloperska od lat przyciąga nie tylko duże przedsiębiorstwa, ale także mniejszych inwestorów i osoby chcące lokować kapitał w nieruchomości.

Pytanie o to, jak zostać deweloperem często pojawia się w parze z innym – jak zainwestować milion złotych, w taki sposób, by wejść na rynek deweloperski i osiągnąć wysokie stopy zwrotu.  

Czy potrzeba dużego kapitału, by wystartować z działalnością deweloperską? A może wystarczy dobry pomysł i odpowiednie partnerstwo? W tym artykule wyjaśniamy najważniejsze kwestie związane z deweloperką i zdradzamy sekrety wejścia do jej grona.

W tym artykule wyjaśniamy:

• Deweloper – kto to taki?
• Jak wygląda standardowy proces inwestycji deweloperskiej?
• Jak zostać deweloperem nie posiadając dużego kapitału lub będąc właścicielem gruntów?
• Jak sfinansować działalność deweloperską?
• Czy można zostać deweloperem, posiadając milion złotych na inwestycje?

Deweloper – kto to taki? 

Zacznijmy od podstaw. Deweloper to podmiot (firma lub osoba), który: 

1. Nabywa grunt – często w atrakcyjnej lokalizacji. 
2. Przygotowuje projekt – od koncepcji architektonicznej po pełną dokumentację. 
3. Uzyskuje pozwolenia – m.in. budowlane, środowiskowe. 
4. Realizuje inwestycję – zarządza budową, koordynuje prace podwykonawców. 
5. Sprzedaje gotowe nieruchomości – mieszkania, domy, lokale usługowe. 

Jak zacząć przygodę z deweloperką?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, deweloperem może zostać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, co oznacza, że nie ma formalnych ograniczeń w zakresie rozpoczęcia działalności deweloperskiej.

Jednak w przypadku deweloperów działających na rynku mieszkaniowym obowiązują bardziej rygorystyczne wymagania wynikające z ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkaniowego. Przepisy te nakładają m.in. obowiązek posiadania rachunku powierniczego, co ma na celu zwiększenie bezpieczeństwa transakcji dla kupujących.

Jak zostać deweloperem – standardowa ścieżka realizacji inwestycji

Jeśli chcesz zostać deweloperem, musisz podejść do tego jak do strategicznego biznesu. Aby rozpocząć działalność gospodarczą w tej branży, niezbędnym krokiem jest zapewnienie kapitału początkowego – może to być własny grunt lub środki na jego zakup.

Posiadanie gruntu w dobrej lokalizacji to ogromna przewaga, ponieważ determinuje on opłacalność inwestycji. Jeśli nie masz gruntu, musisz przeanalizować rynek i znaleźć odpowiednią działkę pod zabudowę.

Następnie kluczowe jest finansowanie. Jeśli nie dysponujesz pełną kwotą na zrealizowanie inwestycji, możesz skorzystać z kredytu deweloperskiego, emisji obligacji, funduszy inwestycyjnych lub crowdfundingu nieruchomościowego.

Banki i inwestorzy chętniej wspierają projekty z dobrze przygotowanym biznesplanem i zabezpieczeniem w postaci gruntu. Sprawdź informację na temat możliwości uzyskania finansowania w dalszej części artykułu.

Następny etap do przygotowanie projektu architektonicznego, który określi wygląd, funkcjonalność oraz układ przestrzenny inwestycji. Projekt musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla danego terenu lub decyzją o warunkach zabudowy.

Na tym etapie współpraca z doświadczonym architektem oraz urbanistą jest niezbędna, aby zoptymalizować projekt pod kątem kosztów budowy, funkcjonalności oraz atrakcyjności dla przyszłych nabywców.

Równolegle należy przeprowadzić analizę opłacalności inwestycji, czyli dokładne oszacowanie kosztów budowy, potencjalnych przychodów ze sprzedaży lub wynajmu oraz przewidywanej stopy zwrotu. Kluczowe aspekty analizy obejmują:

• Koszty zakupu gruntu i jego uzbrojenia,
• Wydatki na projekt, budowę i wykończenie,
• Analizę konkurencji oraz popytu na rynku lokalnym,
• Możliwości finansowania i strukturyzacji kredytu,
• Ocenę ryzyk, takich jak zmiany w przepisach, ceny materiałów budowlanych czy sytuacja gospodarcza.

Opracowanie tych elementów w niezbędnym zakresie pozwala uniknąć błędnych decyzji, zoptymalizować inwestycję oraz przygotować się do skutecznego pozyskania finansowania.

Kolejny etap to zdobycie pozwoleń i dokumentacji. W zależności od tego, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czy wymaga uzyskania warunków zabudowy. Należy pamiętać jednak, że przeprowadzenie studium uwarunkowań i przeprowadzenie procedury sporządzania planu miejscowego może potrwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Gdy formalności są załatwione, czas na budowę. Na tym etapie kluczowa jest współpraca z generalnym wykonawcą, nadzór nad pracami i kontrola kosztów. Równolegle warto prowadzić działania marketingowe i przedsprzedaż, aby zapewnić płynność finansową inwestycji.

Po zakończeniu budowy przychodzi czas na jej sprzedaż lub wynajem. Możesz sprzedać gotowe mieszkania indywidualnym nabywcom, inwestorom lub zająć się długoterminowym wynajmem, generując pasywny dochód.

Wejście na rynek deweloperski wymaga czasu, kapitału, wiedzy i strategii, wiąże się także z zamrożeniem kapitału na wiele lat i jest obarczone wieloma ryzykami, ale przy odpowiednim planie i dobrym zarządzaniu może przynieść wysokie zyski.

Jak zostać deweloperem, nie posiadając dużego kapitału lub nie znając sie na branży?

Nie trzeba chyba wyjaśniać, że aby wejść do branży deweloperskiej potrzebny jest kapitał na start lub doskonały know-how, czyli kapitał wiedzy i sieci znajomości, wyróżniających Cię na rynku.

Dobra wiadomość jest taka, że nie musisz posiadać milionów na koncie (czasem wystarczy nawet milion złotych, albo posiadanie gruntu lub środków na jego zakup), ani być ekspertem branżowym – możesz wejść w partnerstwo z firmami, które na zasadzie synergii, wyskalują Twój potencjał.

Poniżej znajdziesz 3 różne drogi wejścia do branży, w zależności od Twoich potrzeb i możliwości:

OPCJA 1: GDY POSIADASZ GRUNT

1. Jeśli posiadasz grunt (zarówno grunty rolne, zabudowane grunt miejskie, grunty bez MPZP itp.), mogący stać się miejscem dużej inwestycji deweloperskiej, skorzystaj z możliwości nawiązania partnerstwa inwestycyjnego z istniejącą firma deweloperską, aby wspólnie zrealizować projekt, korzystając z jej know-how oraz dostępu do finansowania, stając się współwłaścicielem takiego projektu. To szansa na pomnożenie Twojego kapitału, wyrażonego w Twojej nieruchomości i osiągnięcie zysków bez konieczności samodzielnego prowadzenia całej inwestycji. Dowiedz się więcej: https://factorycentrum.pl/zostan-partnerem/.

OPCJA 1: GDY CHCESZ ZAINWESTOWAĆ KAPITAŁ FINANSOWY

1. Jeśli zastanawiasz się, jak zainwestować swój kapitał w branżę deweloperską tak, żeby zostać jej stałym beneficjentem, bez angażowania sie rozwój projektu, budowę, sprzedaż i wynajem nieruchomości, rozważ zainwestowania w projekty deweloperskie większych partnerów, takich jak my. Budując duże osiedla, hotele, obiekty handlowe lub biurowce, dajemy możliwość uzyskiwania pewnych i stabilnych przychodów ze wspólnej realizacji z udziałem Twojego kapitału, który zostanie zabezpieczony nieruchomościami. Dowiedzieć się więcej o możliwościach wspólnej realizacji projektu: https://factorycentrum.pl/zostan-inwestorem/

OPCJA 3: GDY ZALEŻY CI NA CZASIE I CHCESZ SZYBKO ZAMIENIĆ KAPITAŁ NA ROI

1. Jeżeli natomiast dysponujesz kapitałem i zależy Ci na szybkim wejściu do branży, warto rozważyć zakup gotowego do realizacji projektu deweloperskiego (shovel-ready project). To kompleksowe rozwiązanie pakietowe, które obejmuje:

• grunt – starannie wybrany, sprawdzony i z porządnymi parametrami pod zabudowę, 
• gotowy projekt architektoniczny budynków oraz całego osiedla i jego infrastruktury – dostosowany do lokalnych planów, zgodny z trendami rynkowymi 
• i do tego komplet pozwoleń pozwalający rozpocząć prace natychmiast po zakupie. 

To idealne rozwiązanie dla początkujących deweloperów – nabywając taki pakiet, eliminujesz ryzyko opóźnień administracyjnych i skracasz czas realizacji inwestycji, bo jej sprzedaż następuje szybciej, a jednoczesnie maksymalizujesz potencjalne zyski.

Zobacz dostępne projekty Factory Centrum i zostań deweloperem w najkrótszym, możliwym czasie: https://factorycentrum.pl/dostepne-projekty/

Finansowanie działalności deweloperskiej

W przypadku większych projektów deweloperskich trudno obejść się bez dodatkowego wsparcia finansowego w postaci kredytu deweloperskiego. Banki chętnie udzielają go firmom, które: 

• posiadają solidny biznesplan, 
• mają doświadczenie w branży lub silnego partnera, 
• mogą wykazać się atrakcyjną lokalizacją oraz zapotrzebowaniem rynkowym na planowane nieruchomości. 

Kredyt deweloperski najczęściej obejmuje koszty nabycia gruntu, budowy oraz części kosztów operacyjnych.

Należy także dodać, że posiadanie gruntu w momencie wnioskowania o kredyt znacząco ułatwia jego uzyskanie, bo grunt staje się jego zabezpieczeniem. 

Alternatywne metody finansowania dla deweloperów

Deweloperzy, którzy szukają kapitału na realizację inwestycji, nie muszą ograniczać się jedynie do tradycyjnych kredytów bankowych. Na rynku dostępne są także inne formy finansowania, które mogą pomóc w rozwoju projektów i zmniejszeniu ryzyka.

• Fundusze inwestycyjne to jedno z rozwiązań, które umożliwia pozyskanie kapitału od profesjonalnych instytucji inwestycyjnych. W zamian za udział w zyskach, deweloperzy otrzymują dostęp do większych środków, które pozwalają na realizację większych i bardziej rentownych projektów. Współpraca z funduszem inwestycyjnym może także zwiększyć wiarygodność przedsięwzięcia w oczach przyszłych klientów oraz banków.
• Crowdfunding nieruchomościowy to dynamicznie rozwijający się model finansowania, który pozwala na zebranie kapitału od wielu drobnych inwestorów. Dzięki platformom crowdfundingowym osoby prywatne mogą wspierać konkretne projekty, licząc na atrakcyjny zwrot z inwestycji. Deweloperzy zyskują w ten sposób możliwość pozyskania środków bez konieczności zaciągania zobowiązań kredytowych i jednocześnie budują bazę potencjalnych klientów jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji.
• Emisja obligacji deweloperskich to kolejna metoda, która cieszy się coraz większym zainteresowaniem w branży. Polega na sprzedaży obligacji inwestorom, którzy po określonym czasie otrzymują zwrot z inwestycji wraz z odsetkami. Dla dewelopera jest to forma pożyczki, ale bardziej elastyczna niż tradycyjna pożyczka, ponieważ umożliwia dopasowanie warunków emisji do specyfiki danego projektu.

Każda z tych metod może być skutecznym narzędziem dla deweloperów, którzy chcą rozwijać swoje inwestycje.

Należy jednak dodać, że posiadanie gotowego do realizacji projektu deweloperskiego znacząco ułatwi uzyskanie finansowania w każdej opcji. Takie projekty charakteryzują się bowiem tym, że:

• obejmują własnościowy grunt, mogący stanowić zabezpieczenie inwestycji,
• charakteryzują sie atrakcyjną lokalizacją, będącą gwarantem rentowności
• mają zakończony etap formalny, co oznacza, że nie istnieją juz ryzyka administracyjne, zagrażające inwestycji budowlanej
• mają wykonaną analizę biznesową i pełne dane do wykonania skrupulatnego kosztorysu, będącego podstawą biznesplanu
• czas realizacji inwestycji, a więc uzyskania zwrotu inwestycyjnego, jest znacząco skrócony (średnio o 3-5 lat).

Czy posiadając milion złotych można wejść na rynek deweloperski? 

Jak wykazują badania, inwestorzy zaczynają rozważać możliwość wejścia na rynek deweloperski w momencie, w którym ich kapitał inwestycyjny osiąga wartość 1 miliona złotych. Czy to kwota wystarczająca na wejście do branży? Jak zainwestować milion złotych, aby stać się częścią rynku deweloperskiego i pomnożyć kapitał?  

Kwota miliona złotych może wydać się stosunkowo mała w perspektywie działalności deweloperskiej, w określonych przypadkach jednak może wystarczyć do przełamania bariery wejścia.

Jak zostać deweloperem, posiadając 1 milion złotych na inwestycję? Oto nasze propozycje:  

• Zakup gruntu: Jeśli trafisz na grunt bez MPZP w dobrej lokalizacji, milion złotych może wystarczyć na zakup znacznego obszaru, co może stać się podstawą partnerstwa inwestycyjnego z taką firmą jak nasza [link: sprawdź, jak zostać partnerem Factory Centrum]. 
• Partnerstwo finansowe: Milion złotych może być wkładem w większy projekt deweloperski – wtedy obejmujesz odpowiedni udział w zyskach. [link: sprawdź, jak zostać inwestorem w projektach Factory Centrum]. 

W obu tych przypadkach stajesz się aktywnym uczestnikiem branży nieruchomości, a Twoje pieniądze mogą przynieść Ci zwrot z inwestycji nieco później, lecz wielokrotnie korzystniej i pewniej, niż w przypadku zakupu gotowej nieruchomości do wynajmu. 

Czy warto zostać deweloperem? 

Tzw. „deweloperka” od lat uchodzi za jedną z najbardziej dochodowych i stabilnych gałęzi biznesu. Jej atrakcyjność wynika nie tylko z wysokiego potencjału zysku, ale także z fundamentalnej roli, jaką nieruchomości odgrywają w życiu człowieka.

Posiadanie miejsca do życia jest podstawową ludzką potrzebą, zakorzenioną w hierarchii Maslowa, co sprawia, że popyt na nieruchomości pozostaje niezmiennie wysoki. Inwestowanie w ten sektor gospodarki daje więc możliwość osiągania długoterminowych korzyści, a rynek nieruchomości uznawany jest za jeden z najbardziej odpornych na kryzysy ekonomiczne i atrakcyjnych dla inwestorów.

Z ekonomicznego punktu widzenia, jest co najmniej kilka powodów, dla których warto zainteresować się tym sektorem gospodarki i zostać deweloperem:

• Wysoka stopa zwrotu – inwestycje w nieruchomości zwykle przynoszą stabilne zyski.
• Wzrost wartości gruntów – w wielu lokalizacjach ceny ziemi stale rosną.
• Możliwość współpracy z partnerami – nie trzeba inwestować samodzielnie.
• Bezpieczeństwo inwestycyjne – nieruchomości to jedna z bardziej stabilnych form lokowania kapitału.
• Długoterminowa wartość – nieruchomości mogą generować dochody pasywne
• Preferencyjne warunki finansowania – banki zwykle chętnie udzielają pożyczek na realizację inwestycji deweloperskich.

Dane w Polsce potwierdzają, że popyt na nieruchomości – mimo pewnych wahań koniunktury – wciąż pozostaje stabilny. Według raportu Głównego Urzędu Statystycznego (GUS)* za 2023 rok, w Polsce oddano do użytkowania aż 238,6 tys. mieszkań.

Z kolei, jak wskazuje raport Narodowego Banku Polskiego (NBP), ceny mieszkań w największych miastach Polski wzrosły średnio o 12% w ciągu ostatniego roku, co pokazuje, że rynek nadal się rozwija.

Podsumowanie 

Rynek nieruchomości pozostaje jedną z najbardziej stabilnych i dochodowych gałęzi gospodarki. Dane wskazują, że popyt na mieszkania oraz wartość gruntów stale rosną, co sprawia, że dobrze zaplanowana inwestycja może przynieść wysokie zyski. Kluczowe jest jednak odpowiednie przygotowanie, wybór właściwej strategii oraz współpraca z doświadczonymi partnerami, co pozwala ograniczyć ryzyko i zmaksymalizować potencjał inwestycyjny.

Deweloperka to branża, w której duże znaczenie mają nie tylko finanse, ale także znajomość rynku, umiejętność analizy opłacalności oraz skuteczne zarządzanie inwestycją. Nawet przy ograniczonym kapitale można znaleźć sposoby na uczestnictwo w dochodowych projektach, korzystając z partnerstw inwestycyjnych lub alternatywnych metod finansowania.

Jednak wejście na rynek deweloperski nie jest zarezerwowane wyłącznie dla osób z dużym kapitałem czy wieloletnim doświadczeniem w branży. Istnieje kilka dróg, które pozwalają rozpocząć działalność – od wniesienia gruntu jako wkładu w inwestycję, przez zaangażowanie własnego kapitału w większe projekty, aż po zakup gotowego do realizacji projektu deweloperskiego. Kluczowe jest wybranie strategii, która najlepiej odpowiada Twoim zasobom i oczekiwaniom.

Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko kwestia kapitału, ale również umiejętności identyfikowania atrakcyjnych okazji rynkowych i elastycznego dostosowywania się do zmieniających się warunków gospodarczych. Warto śledzić trendy, takie jak rosnące zainteresowanie projektami ekologicznymi, adaptacja budynków do nowych funkcji czy rozwój przestrzeni mixed-use, które łączą funkcje mieszkaniowe, biurowe i usługowe. Dzięki temu inwestorzy mogą nie tylko zwiększyć rentowność swoich przedsięwzięć, ale także budować wartość długoterminową, odpowiadając na realne potrzeby rynku.

Jeśli zastanawiasz się nad rozpoczęciem przygody w tej branży, pamiętaj, że sukces nie zależy wyłącznie od kapitału – równie istotne są wiedza, partnerstwo i świadome zarządzanie ryzykiem. Warto rozejrzeć się za doświadczonymi partnerami, którzy pomogą Ci przebrnąć przez gąszcz formalności, procesów i finansowania, by w efekcie zrealizować projekt przynoszący wymierne korzyści. 

Chcesz syzybko rozpocząć działalność deweloperską? Interesuje Cię grunt deweloperski? Skontaktuj się z nami!

Źródła: 

11 GUS (2023). Budownictwo mieszkaniowe w Polsce. [dostęp: styczeń 2024]. 
22 Colliers International. (2023). Raport o rynku nieruchomości w Polsce. [dostęp: styczeń 2024].